Vi esorto a leggere i due post precedenti “Nozioni immobiliari 1 & 2” relativi alle categorie catastali e alla distinzione tra prezzo, costo, valore…

Spesso si sente parlare di “mercato che sale”, “mercato che scende”, “bolla speculativa”, i prezzi sono “gonfiati” … e ci portano a fare domande del tipo:
“ma il mercato immobiliare quanto salirà ancora?”
“Quanto scenderà?”
“Si riprenderà?”
“È ancora opportuno investire nel mercato immobiliare?” …
Il più delle volte si tratta di chiacchiere da bar, o informazioni prese qua e là per sentito dire, o magari cerchiamo una giustificazione ai nostri insuccessi negli investimenti, o semplicemente troviamo una scusa per non avvicinarci a questo settore… tutto questo senza sapere tante volte quale sia il “percorso” del mercato immobiliare.

EMANUELE VALLONE

Anni fa studiai su un paio di libri universitari la ciclicità del mercato immobiliare.
Senza volerci addentrare nello specifico vi voglio offrire uno schema semplice e chiaro per poter individuare punti di convergenza/divergenza con quello che sta accadendo oggi nel 2010.

Si tratta di uno schema noto come il “Modello dell’Esagono”.

Prima di “mostrarvelo” vi dò un paio di informazioni in più per poter comprendere l’andamento del mercato immobiliare partendo dall’analisi di:
1.  Andamento dei prezzi al metro quadrato
2.  Numero di transazioni
3.  Sconto tra richiesta venditore e offerta dell’acquirente
4.  Tempo medio di vendita dell’oggetto

1.  Andamento dei prezzi al metro quadrato.
Oggi abbiamo a disposizione i data provider (come Scenari Immobiliari, Nomisma, Osservatorio Immobiliare…) che monitorano le città italiane fornendo le loro rilevazioni semestralmente o annualmente.
Indicano l’apprezzamento o il deprezzamento in percentuale dei valori immobiliari rispetto al periodo di osservazione precedente.

2.  Numero di transazioni.
Vi chiederete: “Come è possibile tenere monitorato il numero complessivo delle vendite?”
Le compravendite immobiliari sono soggette ex art 1350 comma 1, codice civile, alla forma scritta e privata o pubblica per gli atti che dispongano di passaggio di proprietà: è  possibile quindi avere una indicazione precisa su base nazionale o per area di interesse.
Andiamo tutti dal notaio per comprare e vendere una casa…no?
Questa indicazione risulta essere rilevante per avere consapevolezza della vivacità del mercato in un determinato periodo storico.

3.  Sconto tra richiesta venditore e offerta dell’acquirente.
Questo dato è davvero rilevante soprattutto oggi nel 2010. Si tratta dell’analisi dello “scostamento” tra ciò che si aspetta il venditore come valore di mercato della sua proprietà rispetto a quello a cui l’acquirente è davvero disposto a “chiudere”.

4.  Tempo medio di vendita dell’oggetto.
È un indicatore al pari del punto 2: infatti possiamo analizzare il dinamismo o meno del mercato immobiliare misurando e analizzando il tempo che intercorre tra la messa in vendita e l’effettiva manifestazione di interesse di un potenziale acquirente che si riveli concreta attraverso un eventuale compromesso o direttamente il rogito.

Questi quattro punti sono elementi essenziali per poter comprendere l’andamento del mercato immobiliare e capire in quale step del percorso si è al fine di procedere o meno con l’investimento o semplicemente per sapere se è il momento opportuno per vendere o acquistare.

Ecco allora che il Modello dell’Esagono ci aiuta a comprendere visivamente l’andamento del mercato:

EMANUELE VALLONE MODELLO DELL'ESAGONO

1.  Step
I prezzi sono stabili ma il numero delle transazioni cominciano a crescere perché c’è liquidità ma quest’ultima  non ha influenzato ancora i prezzi che rimangono stabili.

2.  Step
I prezzi e il numero delle transazioni sono in crescita: vi sono più compratori che venditori!
Chiunque si affacci in questa fase con intenti speculativi anche di breve periodo (comprare e rivendere nell’arco di sei mesi!) ha ottime possibilità.
Chi si ricorda dal 2001 al 2006?

3.  Step
I followers sono i protagonisti: tutti coloro che si rendono conto che il mercato “tira” entrano e anche senza esperienza comprano perché spinti dall’euforia.

4.  Step
La festa è finita. I prezzi non aumentano e il numero delle transazioni comincia a diminuire.

5.  Step
È la fase negativa del mercato: i prezzi rilevati dai data provider sono negativi così come il numero delle transazioni. In questa fase i protagonisti sono i grossi investitori istituzionali e/o grosse società di investimento che comprano a “sconto” quegli stessi immobili compravenduti nel 3° step da acquirenti  che sono ricorsi ad un alto tasso di indebitamento come mutui, finanziamenti, leasing… con percentuali fino al 90% o addirittura al 100%.

6.  Step
I prezzi sono in picchiata. Qui si muovono i grossi fondi, assicurazioni e società d’investimento immobiliare catturando ottime opportunità e ridando respiro al mercato.
Il numero delle transazioni ricomincia ad aumentare facendo ripartire il mercato.

Questo vuole essere uno schema per capire e per avere uno strumento di analisi in più: come tutti i modelli vuole essere solo una chiave di lettura.

Spero possa essere uno strumento in più per far luce su un settore sempre in evoluzione, con una sua ciclicità…

…CONOSCERE PER AGIRE! ;-)

7 Commenti

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  • LAURA

    ciao,

    sai chi ha inventato il modello dell’esagono?

    grazie

    Laura

    Rispondi
  • Emanuele Vallone

    Ciao Juri!
    Io ho parlato di “affari” e con questo intendo aste, compravendita da privati, compromessi…
    Mi spiego: chiaro che se acquisti un appartamento devi considerare una serie di spese tra cui imposte, bolli, notaio… tale per cui la tua percentuale deve essere di un certo tipo.

    Diverso è il caso se tu vai a compromesso con una persona così da non avere tutta una serie di spese. Questo fa si che tu possa “accontentarti” anche di un 15%… ma alla fine dei conti i guadagni sono uguali.
    In percentuale è diverso… ma in soldoni è uguale!
    ;-)
    Chiaro?

    Rispondi
  • juri

    Quindi Emanuele tu parli di affari a 360° con gli immobili dove c’è un margine del 10-15% sia che sia in asta o in una normale compravendita?
    Intendi dire che se fai le cose giuste non c’è bisogno di avere margini del 30-40%?
    Pensi che uno possa comprare tranquillamente anche usaldo soldi degli altri o farsi fare un mutuo intestato a lui con il solo immobile come garanzia o non si può più fare?
    Grazie ancora.
    Buona serata!

    Rispondi
  • Emanuele Vallone

    Ciao Juri!
    Credo che oggi il mercato immobiliare offra delle buone opportunità… acquistando un appartamento all’asta o valorizzando un appartamento completamente da ristrutturare o frazionando un appartamento in due e via via dicendo.
    Quello che sicuramente è indispensabile è “conoscere” il mercato nel quale si opera (conoscere la città, il quartiere, le vie, i prezzi di riferimento…) e avere la costanza di “stare sul pezzo”.
    A mio avviso la sicurezza non te la dà tanto una percentuale … mi spiego meglio: non è che si esce e si vede un appartamento con un “bollino” con scritto 30% in meno… molte volte le persone non si accorgono di avere sottomano dei possibili affari… perchè magari non lo riescono a riconoscere!
    E allora cosa succede?
    “No dai… questo forse non è un affare… aspettiamo il prossimo!”

    Poi ci sono quelli che invece riescono a riconoscere possibili affari anche con un 15% di possibile guadagno e… lo fanno!
    Addirittura ne fanno 3… 4… 5… o più nel corso dell’anno.

    Quindi alla fine dell’anno tracci una riga e da una parte ci sono coloro che aspettano ancora di fare un affare con un 30% o 40% e dall’altra parte ci sono quelli che hanno fatto 10 o più affari anche solo con un 15%… ok?

    Quello che fa la differenza quindi è SAPERE e FARE!
    Stop.

    ;-)

    …spero di essere stato abbastanza chiaro…

    e.v

    Rispondi
  • juri

    Ciao Emanuele!
    Bell’articolo che mi è piaciuto molto.
    Tu pensi che alle aste o prima delle aste ci sono delle buoni occasioni anche in periodi di deprezzamento dei prezzi?
    Ci sono immobili che possono tenere il prezzo o comunque che si possono acquistare al 30-40% del valore di mercato e avere un margine di sicurezza?
    Grazie mille.
    Buona serata!

    Rispondi
  • nicola

    ciao emanuele complimenti per l’articolo,devo dire che ora per chi ha la possibilità è un ottimo periodo per investire negli immobili,dato che i prezzi sono calati in un modo incredibile.

    Rispondi
    • emanuele vallone

      Grazie Nicola!
      …mi auguro di trasmettere nozioni valide, precise e concrete che possano fare la differenza nel momento in cui uno decida di affacciarsi in questo settore!

      A presto

      e.v ;-)

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